Legalisierung von Landhäusern auf den Balearen

Am 25. März 2014 wurde das Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz 2/2014 der Balearen verabschiedet. Dieses Gesetz regelt zum ersten Mal auf den Balearen die Legalisierung von illegal gebauten Immobilien.

Eine der wichtigsten Bestimmungen dieses Gesetzes ermöglicht, dass auf landwirtschaftlicher Nutzfläche illegal errichtete Landhäuser bzw. Teile davon (Schwimmbecken, Terrassen, Anbauten usw.) nachträglich genehmigt werden. Diese Durchführungsbestimmung wurde am 10. Juli 2014 vom Inselrat beschlossen.

Aber was ermöglicht genau dieses Gesetz?

Das Gesetz und insbesondere die zehnte Übergangsvorschrift erlaubt den Immobilienbesitzern, auf ländlichem Boden errichtete Häuser innerhalb einer nicht verlängerbaren dreijährigen Frist zu legalisieren, solange kein Verfahren wegen Bauverstöβen läuft bzw. die Verstöβe gegen das Baurecht verjährt sind. Letztere Voraussetzung bezieht sich auf Gebäude, die vor mehr als 8 Jahren genehmigungslos gebaut wurden, und für die kein Verstoβverfahren eröffnet wurde.

Wenn die betroffene Parzelle unter das Landschaftsschutzgesetz 1/1991 fällt, d.h. wenn sie sich in einem ARIP(Gebiet von landschaftlicher Bedeutung) oder  ANEI (Naturraum von besonderem Interesse) befindet, muss nachgewiesen werden, dass die Immobilie schon vor dem 10. März 1991 bestand.

Erst nachdem alle nötigen Formalitäten bei der Gemeinde erledigt sind und die Immobilie legalisiert ist, kann man die entsprechende Neubauerklärung beurkunden lassen, die Immobilie im Grundbuch eintragen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (falls noch nicht vorhanden) beantragen.

Was kostet das ganze Legalisierungsverfahren?

Bei einer Legalisierung muss der Immobilienbesitzer dieselben Kosten wie bei einem Neubau zahlen, zuzüglich einer Sonderabgabe in Höhe von 15% der Bausumme. Er muss also die fälligen Gebühren und Bausteuer wie bei einem neuen Baugenehmigungsantrag entrichten. Dazu kommen die Architekten- und Bauingenieurhonorare, die sich aufgrund der Haftung, die diese Fachleute übernehmen, den Honoraren für einen Neubau angleichen. Die Sonderabgabe beläuft sich auf 15 % der Bausumme, wenn der Antrag auf Legalisierung innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes, d.h. vor dem 17. Juli 2015 erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt bis zum 17. Juli 2016 erhöht sich die Sonderabgabe auf 20 % der Bausumme und im dritten und letzten Jahr bis zum 17. Juli 2017 auf 25%.  Deshalb ist es wünschenswert, die Legalisierung so früh wie möglich zu beantragen, um allzu groβe Kosten zu vermeiden.

Wie wiel macht das in Euros?

Nun ein konkretes Beispiel: für ein 130 m2 groβes Haus in Andratx mit einer Bausumme von etwa 112.000 € würden die Gebühren und Steuer ungefähr 5.500 € betragen und die Abgabe 16.800 €. Dazu kämen noch die Architekten- und Bauingenieurhonorare.

Das Architekturbüro Ortolá ist bereit, für Ihr Objekt einen Kostenvoranschlag zu erstellen und das gewünschte Legalisierungsverfahren mit sämtlichen notwendigen Formalitäten bis zur Legalisierung Ihrer Immobilie durchzuführen.

Rafael Ortolá

Dipl.- Ing. Architekt (TU München)

Master in Städtebaurecht bei der UIB (Universität der Balearischen Inseln)

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